三年前的2021年6月21日，首批9只公募REITs细密登陆境内老本阛阓开yun体育网，开启了不动产投资信赖基金这一巨大蓝海。

如今，首批公募REITs迎来上市三周年。三年来，公募REITs走出了一段先扬后抑、大起大落，然后渐渐记忆感性的“过山车”行情，即使在近期计谋配售份额“解禁潮”的冲击下，首批公募REITs仍然稳重渡过了三周年大考，二级阛阓正在规回生力。

与此同期，公募REITs也在一级阛阓上酿成了“首发”+“扩募”双轮驱动的发展神志，底层财富类型执续扩容，为周转渊博的存量财富蹚出一条新路。限制6月21日，全阛阓已上市的公募REITs共36只，总刊行限度近1200亿元。

三年期战配解禁首日运作稳重

6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年，与此同期，计谋配售投资者执有的部分基金份额也迎来了解禁时代。

这是因为在公募REITs刊行时，基金份额被分红三部分，区别面向计谋配售投资者、网下投资者和公众投资者，其华夏始职权东谈主卓越联系方参与的计谋配售比例共计不得低于基金份额发售数目的20%，跳动20%的自上市之日起执有不少于36个月。

据券商中国记者统计，在首批9只公募REITs中，有5只家具在6月21日迎来了计谋配售投资者所执份额的部见解禁，区别是博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、祯祥广州交投广河高速公路REIT、中航首钢绿能REIT、浙商证券(601878)沪杭甬高速REIT，共计解禁份额约7.2亿份，占5只家具基金总份额的20%。

从二级阛阓进展来看，三年期计谋配售份额解禁首日，公募REITs举座运作稳重，其中，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、祯祥广州交投广河高速公路REIT区别高潮0.11%、0.09%、0.02%，中航首钢绿能REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT区别着落0.17%、0.26%。

不仅如斯，有3只公募REITs均在公告中明确暗示原始职权东谈主短时辰内不减执。比如，中航基金在公告中暗示，该公司收到原始职权东谈主吞并抵制下联系方首钢基金发来的函，“基于对本基金及基础关键技俩异日发展出息的信心和恒久投资价值的认同，复旧本基金执续、稳固、健康发展，首钢基金愉快将络续执有本次拆除限售的份额，自本次拆除限售之日起36个月内不减执。”博时基金、祯祥基金也有近似表态。

“绝大大宗原始职权东谈主基于对本身技俩异日发展出息的信心和恒久投资价值的认同，减执动机较弱，这次解禁对阛阓举座冲击有限。”关于这次解禁对REITs二级阛阓带来的影响，中航基金REITs业务负责东谈主暗示，跟着REITs阛阓的渐渐完善，投资者对原始职权东谈主卓越联系方解禁带来影响的贯通趋于感性，各基金惩办东谈主高度嗜好解禁前后的二级阛阓确立，提前部署运转减刚毅向摸排责任和信息暴露责任，最大戒指保险解禁前后家具价钱的稳重。

二级阛阓价钱渐渐记忆感性

拉万古辰来看，首批9只公募REITs三年来的阛阓进展，则体现了投资者对公募REITs订价逻辑的知道重构。

追思公募REITs的发展历程，2021与2022年，在股票阛阓颠簸下行、“财富荒”渐渐扩张的配景下，以高分红著称的公募REITs飞速成为边远资金眼中的香饽饽，9只公募REITs全部一日售罄，不仅打新收益可不雅，何况在二级阛阓走出了大喊大进的寂寞行情，供不应求的阛阓生态快速推高了公募REITs的溢价。

但随后，受到宏不雅经济影响，2023年，部分公募REITs的底层财富运营情况出现波动，二级阛阓也遭受深度诊疗。这一年，公募REITs的股性与波动性渐渐被投资者知道，投资者厚谊趋于严慎，技俩交投活跃度下降，公募REITs在二级阛阓出现了显着折价。

在经验超跌后，2024年上半年，公募REITs阛阓举座回暖，阛阓也在重新订价的动态流程中越来越柔和底层财富的计较情况。限制6月21日，公募REITs本年以来的平均涨幅超8%，投资厚谊徐徐记忆感性，但受客岁回撤影响仍然有部分家具存在赔本。

博时基金REITs业务营运总监刘玄以为，公募REITs是一种不同于现款、股票、债券的新家具，发展初期可能发生局部往来热度较高、限售股解禁影响流动性、底层财富受到超预期身分的影响导致价钱波动等情况，但拉长投资周期来看，REITs的二级阛阓价钱会围绕底层财富的计较情况、分红情况、宏不雅阛阓等基本面身分而波动，恒久看阛阓价钱不会过多偏离现实财富公允价值，二级阛阓价钱会进展为向家具内在价值记忆。

“REITs的本色是一种高分红的财富，若是基本面稳固，不错鄙人跌时进行逆向操作；但REITs里面可能会有所分化，其中计较权REITs近似于永续的固息债，而统共权REITs则近似于浮息债，受财富价钱的波动影响较大，投资者需要仔细甄别。” 汇丰晋信FOF基金司理何喆暗示。

Wind数据浮现，限制6月21日，首批9只家具累计分红金额共计达50.94亿元。其中，计较权类技俩祯祥广州广河REIT的累计分红金额高达15.53亿元，最初于其余家具，浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT区别以累计8.48亿元、7.67亿元的分红金额紧随后来，其余家具的分红金额也在1亿—5亿元，年化派息率的均值达到7.09%。

“首发”+“扩募”双轮驱动神志成形

在二级阛阓趋于稳重的配景下，公募REITs也在一级阛阓上酿成了“首发”+“扩募”双轮驱动的发展神志，公募REITs业务细密迈入2.0阶段。

一方面，继首批9只家具之后，公募REITs不停扩容，仍是从试点阶段稳步迈入常态化刊行阶段。6月21日，证监会官网浮现，明阳智能新动力REIT和中航易商仓储物流REIT获批，公募REITs阛阓再添两只新丁。

另一方面，多只REITs家具收场扩募，进一步周转底层财富，通过提高投资漫衍性促进基金恒久肃肃运营。2023年6月16日，沪深往来所首批4单基础关键公募REITs扩募技俩细密上市；本年3月，中航京能光伏REIT扩募讲述被上交所受理，更是成为行业首单财富混装的扩募技俩。

据Wind数据统计，限制6月21日，全阛阓仍是有36只公募REITs得胜上市，累计刊行限度达到1188.68亿元，其中首发限度为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募限度为50.64亿元，底层财富类型障翳产业园区、仓储物流、保险性租借住房、破钞基础关键、高速公路、清洁动力、生态环保等，财富类型日趋多元。

瑞想不动产究诘院暗示，异日，REITs的障翳面与普及率会大幅擢升。一是REITs所做事的财富类别、企业类别和资金类别会与时俱进、执续扩容，将更多民营、外资企业引入阛阓，更深度做事双碳、双轮回、“一带沿途”倡议等国度计谋与新发展神志；二是REITs平台将更具阛阓活力和自驱力开yun体育网，执续股东财富运营惩办机制、资源要素建立效果的优化和擢升。